CHUYỆN ĐỜI THƯỜNG- Có nhà riêng, còn bao nhiêu tiền để sống?

Với nhiều người, căn nhà là một ước mơ được nuôi dưỡng qua bao năm. Người độc thân mong có chốn đi về, không phải chuyển trọ. Vợ chồng trẻ mong có tổ ấm để sinh con, dựng xây gia đình. Công chức, giáo viên và những người sống bằng lương mong từng đồng dành dụm cuối cùng sẽ thành một tài sản cho mình.

Ngày nhận chìa khóa là ngày vui. Nhưng với người phải vay một khoản lớn, phía sau ngày vui ấy là một lịch trả nợ kéo dài, có khi đi cùng phần lớn quãng đời làm việc còn lại.

Một nửa giá căn hộ vẫn là một khoản nợ lớn

Căn hộ giá 3 tỷ đồng, trả trước 1,5 tỷ đồng, còn vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm. Con số “chỉ vay một nửa” nghe có vẻ nhẹ đi, nhưng một nửa ấy vẫn là 1,5 tỷ đồng cùng tiền lãi phát sinh.

Nếu trả gốc đều trong 240 tháng, mỗi tháng người mua phải trả:

1,5 tỷ đồng ÷ 240 tháng = 6,25 triệu đồng tiền gốc.

Tiền lãi được cộng thêm, tính trên dư nợ thực tế. Đây là cách tính theo phương thức gốc cố định, lãi giảm dần được BIDV hướng dẫn.

Lấy dư nợ đầu kỳ 1,5 tỷ đồng và quy đổi lãi suất năm thành 12 tháng, có thể hình dung:

Các mức lãi suất trên chỉ dùng để minh họa, không phải báo giá hiện hành hay kết luận về khoản vay của người bạn trong câu chuyện.

Với cùng dư nợ 1,5 tỷ đồng, mức lãi suất từ 7% lên 11%/năm có thể làm khoản trả đầu kỳ tăng thêm 5 triệu đồng. Khoản trả tăng một phần ba, trong khi thu nhập của người vay chưa chắc thay đổi.

Nếu chênh lệch ấy kéo dài đủ một năm, gia đình phải tìm thêm 60 triệu đồng. Số tiền đó có thể vốn dành cho việc học của con, chăm sóc cha mẹ, khám chữa bệnh hoặc dự phòng khi công việc gặp khó khăn.

Với khoản vay áp dụng lãi suất hỗn hợp, mức cố định ban đầu có thể chuyển sang thả nổi sau thời gian ưu đãi. Khi lãi suất tham chiếu tăng, lãi vay có thể tăng theo cơ chế trong hợp đồng. Vì thế, khoản trả dễ chịu ở những tháng đầu chưa đủ để nói rằng người mua sẽ chịu được khoản vay suốt 20 năm.

Giá mua 3 tỷ, tổng tiền bỏ ra có thể cao hơn nhiều

Nghe trả 20 triệu đồng mỗi tháng trong 20 năm, nhiều người sẽ tính ngay: 20 triệu nhân 240 tháng bằng 4,8 tỷ đồng; cộng 1,5 tỷ trả trước thành 6,3 tỷ đồng.

Phép tính ấy chỉ đúng nếu khoản trả bình quân thực sự là 20 triệu đồng mỗi tháng trong cả 20 năm. Không thể lấy khoản trả của một tháng rồi mặc nhiên áp dụng cho toàn bộ thời hạn vay.

Với phương thức trả gốc đều, nếu lãi suất không đổi, tiền lãi sẽ giảm khi dư nợ giảm. Tính theo giả định lãi suất giữ nguyên suốt 20 năm, kết quả xấp xỉ như sau:

Bảng tự tính theo lãi suất năm chia 12, trả gốc ngay từ tháng đầu; chưa tính phí, bảo hiểm và chi phí sử dụng căn hộ. Lịch trả thực tế phụ thuộc hợp đồng, số ngày tính lãi, thời gian ưu đãi, ân hạn và các lần điều chỉnh lãi suất.

Ở kịch bản 11%/năm, tổng tiền lãi khoảng 1,657 tỷ đồng, lớn hơn cả khoản vay ban đầu. Căn hộ có giá mua 3 tỷ đồng, nhưng tổng tiền danh nghĩa bỏ ra để mua và trả khoản vay lên khoảng 4,657 tỷ đồng.

Tất nhiên, người mua được ở trong căn hộ, tiết kiệm được một phần tiền thuê và có tài sản sau khi trả nợ. Giá căn hộ, thu nhập và sức mua của đồng tiền cũng có thể thay đổi trong 20 năm. Tổng tiền chi ra vì vậy không thể được gọi ngay là khoản thua lỗ.

Nhưng trước khi nghĩ căn nhà sẽ đáng giá bao nhiêu trong tương lai, người vay phải giải quyết một việc gần hơn: tháng này có đủ tiền trả ngân hàng và trang trải cuộc sống hay không?

Lương ổn định, nhưng cuộc sống có nhiều khoản không thể hoãn

Với công chức, giáo viên và những người chủ yếu sống bằng tiền lương, khả năng trả nợ cần được nhìn từ thu nhập thực nhận.

Giả sử một người hoặc một gia đình có tổng thu nhập 30 triệu đồng mỗi tháng. Trả nhà 15 triệu thì còn 15 triệu. Khi khoản trả tăng lên 20 triệu, phần còn lại chỉ còn 10 triệu đồng.

Mười triệu ấy phải chia cho ăn uống, điện nước, đi lại, phí quản lý căn hộ, học hành của con, thuốc men và những việc hiếu hỉ. Nếu còn cha mẹ cần chăm sóc hoặc con nhỏ thường xuyên đau ốm, khoảng trống tài chính càng hẹp.

Với người độc thân, khoản vay dựa vào một nguồn thu. Khi sức khỏe hoặc công việc có biến động, người ấy phải tự xoay xở toàn bộ.

Vợ chồng trẻ có hai nguồn thu, nhưng cũng bước vào những năm sinh con, nuôi con và gây dựng sự nghiệp. Khi một người giảm thu nhập, nghỉ chăm con hoặc gặp khó khăn trong công việc, khoản trả nhà vẫn đến hạn.

Một công việc ổn định là điểm tựa quý giá. Nhưng tiền lương còn phải nuôi cả cuộc sống. Nếu phần lớn thu nhập đã dành để trả nợ, gia đình rất dễ thiếu tiền khi xảy ra một việc ngoài dự tính.

Nhận chìa khóa tuổi 40, đến tuổi 60 mới hết nợ

Bắt đầu vay ở tuổi 40, trả đủ 20 năm, người mua sẽ khoảng 60 tuổi khi hoàn tất nghĩa vụ.

Không thể nói đó là hết đời người. Nhưng khoản vay đã đi qua một quãng đời rất dài: những năm còn sức khỏe để làm việc, những năm con cái lớn lên, những năm cha mẹ già đi và bản thân cần chuẩn bị cho tuổi nghỉ hưu.

Có người thu nhập tăng, tích lũy tốt và trả được nợ sớm. Nhưng cũng có người phải sống dè sẻn suốt nhiều năm để giữ căn nhà.

Muốn đi chơi, lại nghĩ đến kỳ trả tiền. Muốn mua một món đồ, lại tính xem tháng sau có đủ. Thấy sức khỏe không tốt, vẫn ngại nghỉ làm vì sợ giảm thu nhập. Một bữa ăn ngon hay chuyến về quê cũng phải cân nhắc.

Không phải ai mua nhà trả góp cũng rơi vào cảnh ấy. Nhưng nếu khoản vay vượt quá sức chịu đựng, giấc mơ an cư có thể trở thành gánh nặng khiến người ta không còn được sống thong thả trong chính tổ ấm của mình.

Đừng để ước mơ chỉ đứng vững nhờ sự thắt lưng buộc bụng

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần biết khoản trả sau ưu đãi, cách điều chỉnh lãi suất và lịch trả cả gốc lẫn lãi. Cũng cần thử tính tình huống lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc gia đình phát sinh chi phí lớn.

Nếu chỉ đủ trả nợ khi mọi việc đều thuận lợi, còn một biến cố nhỏ cũng phải vay thêm để bù vào, thì kế hoạch mua nhà cần được cân nhắc lại.

Mua căn hộ nhỏ hơn, chọn vị trí phù hợp hơn, tích lũy thêm hoặc tiếp tục thuê một thời gian đều là những lựa chọn đáng xem xét. Chưa mua được nhà ngay không làm một người kém thành công. Điều quan trọng là quyết định ấy có phù hợp với cuộc sống và khả năng của mình hay không.

Câu chuyện của cô bạn khiến tôi nghĩ rằng, đằng sau mỗi căn hộ có thể là một hành trình rất khác nhau. Có người mua để đầu tư, có người được gia đình giúp đỡ, có người dành dụm rồi vay thêm. Và có người đánh đổi bằng rất nhiều năm tháng lao động, lo âu.

Ước mơ có nhà riêng vẫn đẹp. Nhưng trước khi nhận chìa khóa, người mua cần trả lời một câu hỏi thật lòng:

Sau khi trả tiền nhà mỗi tháng, mình còn đủ tiền để sống, để chăm sóc người thân và để dành cho tuổi già không?

Bởi một mái ấm cần có những bữa cơm đủ đầy, tiếng cười của con trẻ và sự bình yên của người lớn. Nếu tháng nào cũng chỉ còn nỗi lo đến hạn trả nợ, thì cái giá của căn nhà đã vượt ra ngoài những con số trong hợp đồng.

HÀ LÊ